우미건설, 브릿지론·내부거래 30% 육박...

우미건설이 시공능력평가 10위권대에 진입하며 호남 대표 건설사로 자리매김했지만, 화려한 외형 성장 이면에 짙은 그림자가 드리우고 있다. 표면적인 부채비율은 50%대로 낮아지며 건전성을 입증했으나, 실질적인 현금흐름을 좌우할 초대형 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론 만기가 하반기에 집중된 탓이다.

50%대로 낮춘 부채비율 등 표면적 재무지표는 개선됐으나, 하반기에 집중된 대규모 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론 만기와 30%에 육박하는 기형적인 내부거래 비중이 회사 근간을 흔들 뇌관으로 지목된다. 특히 유동성의 향방을 가를 광주 '챔피언스시티'의 대규모 미분양 우려와 사정당국의 일감 몰아주기 규제 압박이 맞물리면서 우미건설은 중대 시험대에 올랐다.

하반기 뇌관 된 브릿지론...‘광주 챔피언스시티’, 우발채무 전이 리스크

우미건설의 단기 유동성을 위협하는 가장 큰 암초는 단연 하반기에 집중된 PF 브릿지론이다. 그중에서도 핵심은 광주 북구 임동 일대에 조성되는 초대형 복합개발 사업인 '올 뉴 챔피언스시티'다. 당장 오는 10월 만기가 도래하는 2500억 원 규모의 브릿지론 상환과 본PF 전환이 코앞으로 다가왔다.

우미건설은 챔피언스시티복합개발PFV의 2대 주주(35.93%)이자 1차 사업 단독 시공사로서 사업의 모든 리스크를 짊어지고 있다. 최근 NH농협은행의 금융주선으로 본PF 전환 자체는 무난하게 넘길 수 있다는 관측이 우세하지만, 진짜 위기는 그 이후다. 본PF 대출금 상환과 공사비 회수의 유일하고도 실질적인 재원인 '분양 대금' 확보가 불투명하기 때문이다.

총 3216가구에 달하는 1차 사업 물량이 다음 달 분양 시장에 일시에 쏟아진다. 문제는 지방 부동산 경기 침체의 골이 깊다는 점이다. '더현대 광주' 입점과 특급호텔 등 호재가 존재하지만, 고분양가 논란이 불가피한 랜드마크 조성 사업의 특성상 초기 계약률이 저조할 가능성을 배제할 수 없다.

이는 결코 기우가 아니다. 그동안 철저한 리스크 관리로 정평이 났던 우미건설의 '완성주택 재고자산'은 수년간 50억 원 미만을 유지했으나, 지난해 172억 원으로 세 배 이상 급증했다. 건설업계에서 가장 치명적인 '준공 후 미분양' 리스크가 이미 대차대조표에 반영되기 시작한 것이다. 만약 챔피언스시티에서 대규모 미분양 사태가 발생할 경우, 이는 고스란히 우미건설의 우발채무 현실화와 심각한 유동성 경색으로 직결될 수밖에 없다.

'양날의 검' 자체사업... 내부거래 의존도 30% 육박
미분양 공포 못지않게 우미건설의 발목을 잡는 것은 수익 구조의 맹점, 즉 '내부거래 의존도'다. 우미건설의 2025년 연결 기준 당기순이익은 1627억 원으로 전년 대비 크게 뛰었고, 부채비율은 59.9%로 안정화됐다. 하지만 이 화려한 실적의 이면에는 PFV(프로젝트금융투자회사)를 동원한 기형적 수익 구조가 자리 잡고 있다.

지난해 우미건설이 특수관계자를 통해 벌어들인 매출은 4946억 원으로 전년 대비 14.1% 증가했다. 총매출이 13.7% 감소한 1조 8053억 원에 그친 불황 속에서도 특수관계자 매출만 나 홀로 급증한 것이다. 이로 인해 전체 매출에서 내부거래가 차지하는 비중은 단 2년 만에 12.46%포인트 폭등하며 27.4%에 달했다. 30% 돌파를 목전에 둔 아슬아슬한 수치다.

이러한 착시효과는 우미건설이 디벨로퍼와 시공을 겸하는 구조를 고수하고 있기 때문이다. 이천중리제일차PFV에서 1382억 원, 우미대한제33호리츠에서 952억 원을 벌어들이는 등 사실상 계열사를 통해 스스로 일감을 만들어 매출을 올리는 '셀프 수주'가 실적을 방어했다. 

불황기에 자체사업은 양호한 현금흐름을 보장하는 방어막 역할을 하지만, 현재처럼 회사의 체급이 커진 상황에서는 기업의 근간을 위협하는 치명적인 독이 될 수 있다.

시평 18위의 무게... 사정당국 '사익편취' 타깃 되나
시공능력평가 종합 18위에 오르며 대형 건설사 반열에 다가선 우미건설에게 이 같은 내부거래 비율은 규제 당국의 집중 타깃이 될 명분을 제공한다. 공정거래위원회를 비롯한 사정당국은 최근 중견 건설사들의 PFV를 통한 부당 내부거래와 일감 몰아주기, 사익편취 여부에 대한 감시망을 좁히고 있다.

우미건설의 챔피언스시티 사업 역시 단순 시공 계약을 넘어 후순위 차입에 대한 연대보증 등 복잡한 신용공여와 대여금이 얽혀 있다. 자금 흐름의 적정성에 대한 당국의 현미경 검증이 시작될 경우, 막대한 법적·도덕적 리스크에 직면할 수 있다.

결국 우미건설의 현재 튼튼해 보이는 재무 상태는 언제 무너질지 모르는 '모래성'과 다름없다는 시장의 냉혹한 지적이 나온다. 계열사 의존도를 낮추고 정비사업 등 외부 수주 포트폴리오 다각화에 실패한다면, 10위권대 진입이라는 성과는 신기루에 불과할 것이다. 

당장 다음 달 뚜껑이 열리는 챔피언스시티의 분양 성적표와 사정당국의 칼날 앞에 선 우미건설이 이 위기를 어떻게 돌파할지 업계의 시선이 집중되고 있다.

정재현 기자 wogus3793@gmail.com

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